3.25上海新政分析

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3.24网签天量,3.25上午开发布会,3.25网签数量虽多,无奈全部被卡。

新政的内容见上海发布的这篇微信文章

对个人购房者来说就是如下几条:

  1. 二套贷款收紧:二套普通首付五成;二套非普首付七成。认房不认贷。
  2. 加强非上海户籍限购:连续社保2年改为5年。
  3. 营改增:营业税5%,个人购房增值税5%。满二、普通/非普的执行与此前无异(上海)。

怎么理解这些变化,怎么调整对未来的预期,成了近阶段的热点。

七成首付

购买二套的壕们,交易重心不是普通住房,就不提那个五成了。

二套贷款收紧,乍一看抑制了不少需求,应该能平抑房价了。不过以前不是长期二套首付7成吗?请回忆一下,有影响吗?原因是极其赤裸裸的:

  1. 买二套的壕们不差钱。你看瑞虹新城、金茂府是怎么被哄抢的。
  2. 整体看,二手交易中,平均首付七成多,要求七成首付不过是拉到了平均线而已。

这一条道作用,就是抑制一部分首付不足的,试图通过首付贷、信用贷等产品凑出三成首付,实现0首付炒房的需求。首付比例的提高,大大提升了这样操作的难度和成本。

缴纳社保年限二改五

友情提示:请注意连续缴纳社保中的连续二字。如果在上海工作,跳槽一次,没有正常按月缴纳,出现了一次补缴,就得重新开始攒了啊。

这条同样是“限制需求”的。以史为鉴,参考从没有限购到要求两年社保后,发生了什么。2011-2013年涨幅正常,待2013一批人缴满两年重新加入游戏后,游戏难度陡增啊。包括去年公积金贷款额度从30万调到50万的政策,要求公积金账户余额有12500才能贷足,按当时封顶月缴存额计算就是6个月时间。所以3月底出来政策,一波涨幅,半年后的10月底开始,又是一轮疯涨,因为大家账上攒够这笔余额了。

想象一下2019-2020年,全国各地涌入上海的精英们重新获得购房资格时,会是一番如何热闹的局面!

营改增

税率都是5%,附加税费都是既按营业税缴纳,也按增值税缴纳的,区别甚小,不会影响大局。

总结

由于限购和限贷措施,交易量会下滑;剩下的购房者,要么是买唯一房依旧贷七成,要么是壕们票子换房子抗通胀,根本不会影响价格。

于是可以进入一个慢慢交易,慢慢涨的阶段,静候2019年了。

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用 ImageMagick 优化网页上的 JPEG 图片

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在这个无图言X的时代,网页配图已经成了必需。

在同一个时代,网页加载慢上 1 秒,就有一批用户默默地点了右上角的x。

最近给网站配图,设计稿很大,加载慢,于是搜索一番做了如下优化:

convert -strip -interlace Plane -sampling-factor 4:2:0 \  
-quality 85% -define jpeg:dct-method=float \
demo.jpg demo-optimized.jpg  
  • -strip: strip the image of any profiles or comments.
  • -interlace Plane: Use Plane to create a progressive JPEG image.
  • -sampling-factor 4:2:0: This option specifies the sampling factors to be used by the JPEG encoder for chroma downsampling.
  • -quality 85%: JPEG compression level.
  • -define jpeg:dct-method=float: Use the more accurate floating point discrete cosine transform, rather than the default fast integer version.

下面是优化前后对比,我认为画质损失相较于尺寸的大幅减小,可以忽略不计。

优化前,1006.75 KB:

优化后,160.56 KB:

回顾2015及新一年计划

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2015最后一天。祝大家新年快乐!

2015

年初的主题是 iOS。自从2014年12月中旬接到开发任务,学 Objective-C、学 iOS 开发,磕磕绊绊地把第一个 app 在春节前提交了,大年初三还是初四的时候,在悉尼收到通过审核的邮件,好一个新年礼物。这个春节,开车7.4m长的房车,靠着路的左边,从悉尼玩到墨尔本,与之前那么多的春节都不一样。

春季跳入了水库论坛这么个大染缸,把精华帖翻了个遍,跟多军老婆一商量,挂牌、看房!出于通勤距离考虑,目标仍然是莘庄南广场,工作日晚上看、周末随时看。一边感慨着世上竟有如此多奇葩户型,一边嘀咕着不知何时才能遇到喜欢的房子。关注一切贷款政策变动,计算还款能力和置换的资金缺口。不懈努力下,六月初短短一周内签下买卖两个合同,交房日期也顺利地留出了半个月给我们搬家。十月底终于完成了这个大工程。

整个夏季混迹在知乎、微信订阅号和mobile01看各种装修流水账、经验、品牌、效果图。装修计划从婚房开始酝酿,小本子记了一堆优缺点、注意事项,今年终于复苏了。然后秋季看看存款,看看负债,做了个决定,不装修了。装修计划,卒。

冬季从一个打酱油的程序员,摇身一变要为很多软件交付负责了。第一周焦头烂额,第二周手忙脚乱。然后各种授(tōu)权(lǎn),终于又可以愉快地继续编程、打酱油了。这个季度开始在产品中使用AWS服务,限于人(zhì)力(shāng),依旧是入门级。还是这个季度,本着我还年轻,不能被时代抛弃的念头,开始学 Swift,并完成了第二个 app 的开发,1月将上线。

回顾这一年,发现变化非常多,老婆淘汰掉丐版iPhone 5,换上壕版玫瑰金iPhone 6s Plus,上面写着:

The only thing that’s changed is everything.

多贴切!

2016

今年的一月,注定和去年一样,是个战斗的一月。国人做生意的方式千变万化,但心里都有那么个共同的梦想:春节前把事情完成,让咱回家过个好年。于是乎各种deadline统统是1.31。人无远虑必有近忧,过去没有做好人员储备,现在面对的就是个按时交付风险挺大的局面。先拼过这一阵,然后小本子上记好,今年一定要招几个人,免得明年重复去年的故事。

工作上有两个必须完成的计划:

  • 一是项目运行脱离单兵作战的形式,脱离一个项目一次交付的模式,尝试敏捷开发,锻炼合作能力。
  • 二是组织开展技术交流活动。介绍自己维护的项目也好,推荐新技术、新工具、新方法也罢,learn by teaching 已经被证明是有效的方法。

生活上也有两个目标:

  • 将体重控制到婚前水平
  • 捡一张沪牌

最后,祝各位读者新年愿望都能实现,也祝我自己能顺利完成以上计划。

用 Amazon S3 备份 NAS 数据

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NAS 到手几个月,作为本地几台设备的集中备份挺好用的。

一共遇到过两次意外断电,一次是安装空调的工人要用插座,直接拔了插头;另一次是整栋楼停电。对付断电,果断买了个 UPS(便宜好用的 APC BK650),通过 USB 口接到 NAS 上,即插即用,顺利识别。

但是万一 NAS 上的硬盘真的挂了,怎么办呢?还得有远程的备份。

前两个月一直采用 NAS 上装个 headless CrashPlan 的方案。刚开始是好的,后来时不时离线,总也调不好。于是干脆转战到 Amazon S3。

NAS上的设置极简单,跟着向导设置 backup set 即可。

ds414_backup_set.png

热数据基本都靠 Dropbox 或者 Bittorrent Sync 同步,前者有30天后悔药,后者有 archive 目录。所以 NAS 上的存档我设定每周备份一次。结果会 email 通知我。

ds414_backup_overview.png

Amazon S3 Bucket 的 Lifecycle 设置很适合这个应用场景。

s3_lifecycle.png

可以设置当前版本的文件在30天后切换到 Infrequent Access Storage Class,便宜!以前的旧版本,在此基础上,还可以设置60天后扔到 Glacier,425天后永久删除,更便宜!

s3_lifecycle_rules.png

这个方案用了两个多月,我一共 60G 出头的备份量,账单如下。

s3_cost.png

对于丢了会后悔的数据,我觉得这价格可以接受。

装修没有布网线,如何拯救世界

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刚搬好家,没有重新装修,上家多年前装修的时候并没有布网线,所以各个房间的网络覆盖成了一个问题。

家里有一个 Asus AC66R,一个 Netgear WNDR3700,一个洋垃圾千兆交换机。考虑到 NAT 性能,把 AC66R 作为主路由。交换机放在电视柜里,接着电视、电视盒子、NAS。交换机与 AC66R 拉了一根明线沿踢脚线绕房间半圈到电视柜后面,千兆达成。

房间的门密封做得特别好,连个扁网线都拉不进去,所以房间里的网络只能考虑 Wi-Fi 或是电力线通信。败了一对 Zinwell PLS-8011,一个插在客厅,一个插在书房,标称 1000M,实测 70M~100M 波动。该速率像是半双工的,从 NAS 读取能达到 9MB/s,但是读写同时进行,只有 5MB/s 左右。这个速度简直对不起 200M 入户的电信宽带,待改造,给台式机加个 802.11ac 的网卡后再战。

AC66R 的无线覆盖在原来的小房子就是个问题,主卧一侧床头信号极差。现在问题更明显。

用 iPhone6 + Speedtest app 测速。上下行速度在 A 位置有 240/28Mbps,B 位置 25/25 Mbps,C 位置搜不到路由器的 SSID 广播,D 位置下行 1.xMbps,上行测试失败。

床头怎能没有网?蹲坑怎能没有网?正好月初关注的 UBNT 新 AP 在万能的淘宝出现了,以前只有 uAP,现在终于有 uAP-AC 了。Lite 版更加小巧,于是购入。装在走廊尽头吊顶上,明线走墙角练到 AC66R,中间接了 POE adapter 供电。官网下载软件进行配置,全图形界面,难度绝不比家用产品大。支持多个 SSID,可以做隔离,guest Wi-Fi 无压力。

连 uAP 测速。A 位置 137/20 Mbps,B 位置 27/10 Mbps,C 位置 20/18 Mbps,D 位置待测。上传浮动大是因为 NAS 在上传抢带宽。

TODO: 目前书房的电脑由电力线传输改成 Wi-Fi。电力线用于 IPTV。电信这个直播点播分别用两个 VLAN tag 的做法,Asus 原厂固件还真对付不了。

利率计算不要想当然

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房贷等额本息合算还是等额本金合算?
车贷真的像 4S 店宣传得那样,年利率才 2.99% 或 3.99% 这么低吗?
股票买进买出几十上百次,怎么知道我的收益率呢?
买了个保险,销售说回报率8%,可我总觉得不会天上掉馅饼呢,怎么验证呢?

生活中会遇到各种各样的利率。我们借钱要考虑贷款利率,储蓄、投资要考虑收益率。有时候能看到一个名义利率,比如存款、贷款、买理财;有时则容易一头雾水,比如投资股市。利率这个事情,要靠计算的,不能靠想当然,不能见到海报上的名义利率就信以为真。

其实一点都不复杂,只要知道总期数(或每笔资金变动时间)、每一期资金数额,一张 Excel 表格就搞定了。自己投资的话,记好账;贷款、买保险,让客户经理给出一个每期还贷/保费(收益)表格,不用 duang,为了做成这笔单子,他们不会拒绝的。

以房贷为例,很多人不清楚等额本息、等额本金两种还款方式哪种合算。网上、群里普遍存在的说法是,等额本金还的利息总额低得多,省钱。我说,两种方式没有任何差别,利率是一样的,所以利息总额也是一样的。可为什么等额本息的利息总额多出一大截呢?这个误解的根源就是,不同时期的钱,是不可以简单相加的。

2015年8月8日的100元利息与2016年8月8日的100元利息,不能简单相加成200元利息总支出。

如果10年前贷了一笔款,利息总额1万,给两个选项:

  1. 2005年当年还9000元利息,9折优惠
  2. 2015年还1万元利息

你选哪个?当然选2啦。现在的1万元,跟十年前的9000元相比,就是个哔~那么回到房贷,每一期利息,是不可以直接加总比较的。为什么等额本息利息看起来多还了好多?

因为每一期还款时,实际欠银行的本金都比等额本金方式要多,那么利息理所应当更多。

想比较两种还款方式,计算 IRR 就可以了。Excel 提供了一个非常好用的函数,叫 XIRR,哪怕现金流不是固定周期发生的,也能帮我们计算年化利率。

房贷例子

以100万房贷,30年360期为例,我在网上用贷款计算器算了月供,输入如下表格,然后用 XIRR 计算真实利率。

http://ift.tt/1eYWXTV'Sheet1'!A1%3AH101&wdHideGridlines=True&wdDownloadButton=True

简单明了,不管是怎么还,实际利率都是 5.4%,二者差别也就是计算误差而已,如果还款不止精确到分,可以还几厘钱,那会进一步缩小两种方式的差别。这张表同时回答了另一个问题,假设三年后提前还款,等额本息比等额本金最后一期多还 56519.6 元,这岂不是说明等额本金合算?这么想的读者们,等额本金方式过去三年内,一共多还了 51973.92 呢。这部分钱在每一期的部分,考虑 5.4% 的复利,刚好等于 56519.6 啊。银行不敢诈骗,也不傻,说好的利率,它就会照着执行。

所以究竟怎么选还款方式呢?我自己十分偏向等额本息,因为初期还款金额少啊,现金留在自己身边,财务安全有保障啊。后面的事,后面再说吧。何况30年的贷款,也不见得就真会还30年。君不见房贷平均还款年限才8年(大陆的数据源先欠着,这有个对岸的)。按照过去的经验,贷得越多越好(占银行便宜),时间越久越好(月供越低越好,通胀既然如此疯狂,那就等钱不值钱了再还)。

车贷例子

几乎所有的 4S 销售都这样算车贷利率。

一辆车价格 200000,贷款七成 140000,12期,年利率 3%,于是利息为 140000 * 3% = 4200,那么月供就是 (140000 + 4200) / 12 = 12016.67。多么简单,多么低的利率,余额宝都不止 3%,不贷没天理啊。

实际用 XIRR() 算一下,分明是 5.66% 的利率,如果是三年期所谓 5% 利率的话,实际高达 9.72%。

http://ift.tt/1hp0dK7'Sheet1'!A1%3AC39&wdHideGridlines=True&wdDownloadButton=True

其他

其他诸如股票、基金买卖,P2P 贷款的回报率计算,也简单到每次交易记账,收入记负金额,支出记正金额,日期记好,祭出 XIRR(),立等可取。

望大家不再被名义利率迷了眼。

历史上的多军与空军

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写这篇的起因是因为知乎上回答了一个问题:大家觉得买第一套房子,是应该买在郊区,还是市里啊?

有时候竞争市场的价格不是政府能调控得了的。看 yevon_ou 在 2006 年发的文章 [原创] 房价应该是房租的多少倍,凯迪的主流回复是什么态度;再看转帖到天涯后,又是什么情形;今天在水库上,欧神主场,风向完全不同

06年的时候,房价已经涨得老百姓哭天抢地了。人们高呼买不起,各方喉舌支持调控,并且宣称调控效果显著。那时相信政府,站在空军队伍的回帖人,不知道现在是何感想。

我的想法很直白:一切增加交易成本的税、费,都是助长房价上升的。

增加交易税,房东坐地涨价就行了。事实上过去这么多年,就是这么执行的。200万的房,增加5万交易税,名义上是房东应缴,实际上房东涨价到205万或是合同约定税费由买家承担就结了。但凡认为房东涨价只要不买,房东脱不了手就只能被迫降价的,房东涨租金就行了。出售和出租的供给在同一批人手里掌握,试图以租房对抗二手房价格上升的,必然以失败告终。

新房价格不受房东控制。可是政府的调控措施在干嘛?一直在控制供给,不说学没学过econ101,物以稀为贵总听过吧,控制地块出售、控制在建在售新房面积,怎么可能是打压价格的措施?!

于是过去十几年,多军与空军的对决,结果一面倒。不论哪一年,空军中投降的一批,在某个价位签下30年卖身契然后背上房贷,他们就莫名其妙地享有了此后房价上涨带来的红利。

目前我看到的趋势,跟前几年没有本质区别,人口净流入,资金净流入,土地供应依旧远小于需求,越是市中心越如此。中环、内环里的新盘,只要价格稍微良心那么一丁点,一个月卖一两百套不成问题。

五年后咱们再回头看,是不是又一个5:0。